Кредити на житло в Україні все ще залишаються дуже популярними, незважаючи на те, що накопичити на квартиру або будинок самостійно в країні дуже важко. Але в уряді запевняють, що в 2020 році ситуація з іпотечним кредитуванням зміниться. Що не так з іпотекою в Україні і як вона повинна змінитися.

Що не так з іпотекою в Україні

Перший заступник глави Національного банку України Катерина Рожкова недавно заявила, що 2020 рік має стати роком повноцінного відновлення іпотечного кредитування.

"Сьогодні гривнева ціна ресурсів у банках 8-9%, тобто вже можна говорити про іпотеку 14-15% в гривні. І це наше завдання на рік, тому що це дасть поштовх подальшому розвитку економіки", – зазначила Рожкова.

Схожу думку вже висловлювали і експерти в сфері нерухомості. Так, вони наголошували на тому, що через зниження облікової ставки іпотека стане доступнішою і вигідною для українців.

Ми розпитали експертів про те, що ж не так з іпотекою в Україні і чому українці вважають за краще обходити її стороною. Михайло Поленніков, провідний судовий експерт лабораторії економічних досліджень КНДІСЕ, зазначає, що іпотечне кредитування не може виконувати свою основну функцію – забезпечити населення житлом за можливості укладення договору з мінімальним початковим внеском на 10-20 років.

"Це пов'язано з досить високою процентною ставкою, яка досягає 20% річних, а в деяких випадках, з урахуванням додаткових витрат на страхування життя і предмета іпотеки, може досягати 25% річних. При цьому в Європі цей показник не перевищує 6-7%", – пояснює Поленніков.

Через високі відсотки і тривалий проміжку часу, на який береться кредит, позичальник в результаті виплачує банку в процентах стільки, що вистачило б на покупку ще однієї квартири.

Саме тому відсоток угод купівлі житла в іпотеку в Україні досить низький. Дарина Бедя, керівник з розвитку проектів компанії Citex Development, зазначає, що в 2019 році кількість угод на первинному ринку за допомогою іпотеки залишалася такою ж, як і в 2018 році – не більше 2,5% від усього обсягу проданих квартир.

"Багато хто вважає, що зниження облікової ставки НБУ до 11% якимось чином позначиться на іпотеці. Але це не зовсім так. Адже для повноцінного розвитку іпотечного кредитування потрібно послабити низку регуляторних механізмів, таких як завищені резервні вимоги, які приймалися як противага можливій черговій банківській кризі", – говорить Бедя.

Олександр Панфілов, комерційний директор міні-міста SVITLO PARK, додає, що на сьогоднішній день до 35-37% продажів здійснюється при повній оплаті вартості квартири, близько 60% покупок – із залученням розстрочки від забудовника, а на іпотеку припадає до 1,5 2%. Якщо покупці й беруть розстрочку, то вважають за краще співпрацювати не з банком безпосередньо, а з забудовником.

"Покупець націлений на розстрочку від забудовника з кількох причин: більш вигідні фінансові умови (переплата якщо і є, то в порівнянні з переплатою при іпотеці вона несуттєва), небажання пов'язувати себе додатковими зобов'язаннями з банком. Напевно, єдиною на сьогоднішній день перевагою іпотеки перед розстрочкою від забудовника є її довгий термін – близько 20 років. Максимальний же період розстрочки ледь досягає 8 років", – пояснює Панфілов.

Анжеліка Саакян, директор з маркетингу багатофункціонального ЖК "Polaris Home & Plaza", додає, що зараз банківський ринок тільки-тільки починає оживати після кризи банківської сфери, тому говорити про те, що в Україні розвинена іпотека, не зовсім вірно. На даний момент лише кілька банків здатні кредитувати покупку житла на первинному ринку, при цьому в основному ці банки розробляють спільні програми з забудовниками, які, по ідеї, більш вигідні покупцеві.

"З одного боку, спільні програми – це менший відсоток по кредиту (або ж пільгові умови кредитування в перші рік-два виплат), а з іншого – це додаткова гарантія покупцеві надійності забудовника (мається на увазі, що комбанк навряд чи братиме участь у тих проектах, де дуже великі фінансові та репутаційні ризики)", – говорить Сааакян.

Вона додає, що купівельний запит на іпотеку досить високий. Близько 15% потенційних покупців чекають доступну іпотеку. Тобто можливість купити квартиру за допомогою цього механізму суттєво збільшить попит на нове житло.

Оживе іпотека у 2020 році

Виходить, механізм оформлення іпотеки в Україні формально є, але він настільки невигідний, що його просто ніхто не використовує. Очікується, що в 2020 році ситуація з іпотекою докорінно зміниться. Але експерти кажуть – все залежить від дуже багатьох чинників.

Так, незалежний економічний експерт Олександр Хмелевський зазначає, що серйозною проблемою залишається тіньова зайнятість. Позичальник повинен підтвердити свої легальні доходи, за рахунок яких він буде виплачувати кредит і відсотки, а з огляду на розвиток тіньової економіки в Україні, зарплати в конвертах і т.д., підтвердити свої доходи можуть не всі. І зниження облікової ставки буде недостатньо для відродження іпотечного кредитування.

"Тільки досягнення довготривалої фінансової стабільності, зокрема стабільного курсу гривні і більш істотного зниження процентних ставок, хоча б до рівня 8-10% по іпотечних кредитах, дозволило б зробити іпотечне кредитування більш привабливим. Іншим завданням є зменшення рівня тінізації економіки та легалізація доходів", – пояснює Хмелевський.

Саакян додає, що в 2020 році потенційно можливе зниження іпотечних процентних ставок до 18%, саме це дозволить збільшити попит на іпотеку, отже, на 10-12% збільшиться кількість угод на первинному ринку житла.

"Прем'єр-міністр вже заявив, що за допомогою НБУ цілком реально до кінця року знизити ставки по іпотеці до 13%. Але поки не зовсім зрозуміло, що буде з курсом національної валюти, чи не чекає нас чергове зниження облікової ставки НБУ, зниження відсотків по депозитах, відтік коштів з депозитів на первинний ринок. Всі перераховані вище фактори, по суті, зроблять іпотеку неможливою", – пояснює Саакян.

Вона додає, що в ідеалі було б чудово, щоб розвиток економіки дозволив позичальникам брати іпотеку під 3-5% річних, як, наприклад, у наших європейських сусідів: Болгарії – 5%, Польщі – 4%, Литві – 2%.

Крім цього, не варто забувати, що існує велика залежність процентної ставки по іпотеці від кількості депозитів і довіри населення до банківської системи в цілому. Оскільки саме депозити банки використовують як основний ресурс для кредитування. Михайло Поленніков зазначає, що ще одна важлива складова формування розміру кредитної ставки – це кредитні ризики. Чим вище кредитний ризик – тим вища ставка на іпотеку.

"Зниження процентних ставок уже в цьому році – це цілком реально. На жаль, не варто очікувати значних змін за короткий період. За сьогоднішніх реалій, на 2020 рік я б прогнозував зниження до 16-18% річних", – каже Поленніков.

Дарина Бедя додає, що зараз механізми кредитування намагаються поліпшити безпосередньо самі забудовники, до яких люди і звертаються за розстрочкою. Багато забудовників не сподіваються на швидку доступну іпотеку, прекрасно розуміючи, що натепер на первинному ринку існує всього дві можливості стати власником квартири: або сплатити 100% її вартості, або скористатися розстрочкою.

"За підсумком 2019 року забудовники істотно поліпшили по них умови: термін погашення вже становить 32-36 місяців, в деяких проектах – до 60 місяців. При цьому безвідсотковий період надається на термін до 1,5 року. На 2020 рік хорошим прогнозом могло б стати зниження іпотечних ставок до 18-19% річних, що дозволило б залучити до 3% відсотків покупців житла. Але це той іпотечний "максимум", на який можна розраховувати в поточному році", – говорить Бедя.

Олександр Панфілов також ділиться думкою, що активний розвиток іпотеки вимагає колосальних коштів.

"На мою думку, раніше 2021 року чекати будь-яких істотних зрушень у розвитку іпотеки не варто. Ще зроблено дуже мало, щоб говорити про те, що іпотека знову в тренді", – каже Панфілов і додає, що ментальна інертність покупців/позичальників, втрачена довіра до банків, а також психологічна неготовність опинитися під потужним борговими пресом – недооцінений фактор, який також гальмує розвиток іпотеки.

Що повинно змінитися в іпотеці

Як ми вже писали вище, для того, щоб суспільство знову зацікавилося іпотекою, потрібна ціла низка змін і зниження процентної ставки. За словами експертів, обов'язково предметом застави повинен стати об'єкт нерухомості, що купується за допомогою іпотечного кредиту (попросту кажучи, квартира, що купується).

"Поки квартира не є предметом застави, а над банками "висять" високі заставні вимоги, мова про які-небудь зрушення в розвитку іпотеки не йде. Так, зниження облікової ставки НБУ – це плюс, але це далеко не все, що потрібно зробити, щоб підштовхнути банки до розвитку іпотечних програм", – каже Тетяна Шульга-Забельська, керуючий партнер Товариства девелоперів житла (RED Community).

Дарина Бедя додає, що важливо залучити достатньо фінансових ресурсів під розвиток іпотеки. Навряд чи зараз будь-який комерційний банк володіє засобами, здатними впровадити повноцінну іпотечну програму.

"На сьогоднішній день тільки 10 банків потенційно готові видавати іпотечні кредити, а в першій трійці – держбанки. Тобто цілком можливо, що саме державні банки можуть стати опорою для розвитку іпотеки за допомогою державних коштів (мається на увазі НБУ)", – говорить вона.

Експерти впевнені, що для розвитку іпотеки в країні повинна бути політична стабільність і економічне зростання, також потрібно залучення "довгих" грошей: або державних, або іноземних. Крім цього, як вже згадувалося, квартира, яку і беруть в іпотеку, повинна стати предметом застави, а іпотечні ставки потрібно знизити до адекватної межі.

"На мій погляд, іпотека як інструмент залучення коштів повинна вдосконалюватися в трьох напрямках – зниження ставок, збільшення терміну погашення кредиту і ослаблення умов щодо початкового внеску. Якщо умови іпотечного кредитування стануть більш лояльними до потенційного позичальника у 2020 році, варто очікувати позитивної динаміки в кількості виданих кредитів на придбання житла", – підсумувала Шульга-Забельська.