Менее чем через три месяца украинцев могут начать выселять из их кредитного жилья за просрочки по платежам.

Виной всему то, что 21 апреля заканчивается действие моратория на отчуждения ипотечного жилья у валютных должников.

Как будет развиваться сценарий, когда час "Ч" настанет.

Стоит ли заемщикам опасаться за свое жилье

В первую очередь стоит уточнить, что мораторий касается обращения принудительного взыскания на жилье, которое выступает залогом по кредитам именно в иностранной валюте.

Выселение возможно по решению суда. Таким образом, прямо мораторий не касается вопросов выселения.

Мораторий всегда вводится как временная мера для того, чтобы создать временной промежуток для сбалансированного решения социально чувствительной проблемы.

"Тот мораторий, о котором мы говорим, был введен еще в июне 2014 года – за это время, если заемщик был нацелен на сотрудничество с банком, большая часть валютных кредитов была реструктуризирована, конвертирована и погашена", – рассказали в одном из украинских банков.

Оставшаяся до сих пор часть валютных ипотечных кредитов разнообразна – есть отдельные кейсы, когда действительно заемщик находится в критическом состоянии и не имеет возможности обслуживать кредит. Но много кейсов, когда мораторий используется для того, чтобы не платить банку и не искать путей урегулирования долга.

Именно с такими заемщиками, которые имеют возможности договариваться с банком, но умышленно не хотят делать этого, прежде всего и будут работать банки.

"Снятие моратория подтолкнет заемщиков к активным действиям – или договариваться с банком, или воевать в судах и исполнительной службе, или применять процедуру банкротства и освобождаться от долгов. В любом случае проблема валютных ипотечных кредитов должна быть разрешена – 6,5 лет "временного" моратория достаточный срок для поиска способа решения конфликта", – говорит один из банкиров.

Каких кредитов коснется

Речь идет преимущественно о кредитах, которые оформлялись в середине 2000-х, когда условия по валютным кредитам были значительно выгоднее (в т.ч. в части процентных ставок), чем по гривневым.

С введением и последующим продлением моратория, по мнению некоторых финансистов, были нарушены принципы социальной справедливости, равенства перед законом.

Установление "мораторных льгот" для валютных заемщиков, которые получали кредиты по значительно меньшим процентам, чем заемщики по гривневым кредитам, которые без каких-либо льгот должны выполнять свои обязательства в полном объеме по условиям договоров.

Также мораторий ставит в неравные условия и заемщиков по валютным кредитам, которые выполняли и продолжают выполнять свои обязательства надлежащим образом.

Нас сегодняшний день все необходимые механизмы для отмены моратория уже созданы. В частности, Кодексом Украины по процедурам банкротства введен институт банкротства физического лица, который позволяет заемщику освободиться от бремени долгов на приемлемых условиях.

Будут ли выселять, если жилье единственное

Как уже упоминалось ранее, решение о выселении принимает суд. Банки действуют исключительно в рамках действующего законодательства Украины.

В свою очередь, банки заинтересованы в поиске компромиссного решения по погашению долга с каждым из заемщиков, а не во взыскании недвижимости, которая для банков является непрофильным активом, требующим дополнительных расходов на обслуживание.

"Не будет иметь значения, единственное жилье или нет, поскольку все ограничения относительно взыскания на имущество отменяются. Важно обратить внимание, что существует особая процедура обращения взыскания на имущество, если в нем проживают несовершеннолетние", – заметил в беседе адвокат, управляющий партнер АО "Yurisvest" Евгений Дедов.

Что делать, если нет денег

Реструктуризация задолженности возможна:

• на условиях Кодекса о банкротстве – они являются сбалансированными, ограничивают сумму к выплате текущей стоимостью ипотеки (которая дополнительно уменьшается пропорционально ранее уплаченной должником части кредита), предусматривают прощение кредитором остатка долга, гарантируют сохранение за должником единственного жилья;
• по программам банков, которые позволяют подобрать наиболее подходящее решение для заемщика (в т.ч. реструктуризацию долга клиента на условиях Кодекса или на более выгодных условиях за счет дополнительного дисконта, отсутствия необходимости открытия в суде процедуры банкротства физлица и, соответственно, дополнительных затрат заемщика на авансирование вознаграждения арбитражного управляющего) и др. условия.

"В банках действуют программы реструктуризации, позволяющие учесть финансовое состояние клиента, сложные жизненные обстоятельства и т.д., и дают возможность найти индивидуальное решение для каждого из заемщиков, которые идут на контакт с банком, а не пользуются мораторием как способом не возвращать долги", – рассказали нам в одном из финучреждений.

Эти программы по экономической сути или соответствуют условиям Кодекса, или являются еще более лояльными и выгодными для заемщика, позволяют решить вопрос в досудебном порядке, без обращения в суд и вхождения в процедуру банкротства физического лица.

Соответственно, можно сэкономить время и средства на авансирование расходов арбитражного управляющего и судебное разбирательство.

"Обращение взыскания возможно во внесудебном порядке – письменное требование об устранении нарушений – если нарушения не устранены банк вправе принять решение об обращении взыскания на имущество путем внесудебного урегулирования на основании договора. Поэтому здесь можно исходить только из условий конкретного ипотечного договора", – отметил нам управляющий партнер АО "Yurisvest".

Как пересчитывают кредиты

Банки-держатели портфелей валютных кредитов физлиц предлагают массу индивидуальных программ урегулирования проблемных кредитов в рассрочку либо единоразовым платежом.

Сумма рассчитывается от рыночной цены залоговой недвижимости, часто с хорошим дисконтом. Главное – желание заемщика урегулировать проблемный кредит. Эти предложения проще и выгоднее альтернативных, при реальном желании решить проблему.

Но практика показывает, что добросовестные заемщики, получившие валютные кредиты в середине нулевых, давно их погасили или реструктуризировали по договоренности с банком.

Заемщики, которые действительно хотели найти решение – это сделали. Однако есть категория должников, которые не платят по кредитам, комфортно себя чувствуют под мораторием и не идут ни на какие переговоры с банком об урегулировании, даже имея средства на погашение долгов.

"Они выходят на диалог преимущественно после применения к ним или к поручителям процессуальных мер воздействия, например, обращения взыскания на дополнительное имущество, установление фактов, которые исключают действие моратория и др.", – отмечают банкиры.

Мораторий фактически является главным препятствием для задействования механизма реструктуризации задолженности, не стимулирует заемщиков к поиску взаимоприемлемых путей урегулирования задолженности.

Почти 20 тысяч должников

Вопрос касается узкого сегмента ипотечного кредитования в связи с ростом курса иностранной валюты. При этом речь идет о "старых" валютных кредитах, которые были выданы на приобретение жилья в основном до 2008 года (с сентября 2011 года потребительское кредитование в иностранной валюте запрещено).

По данным НБУ, на 01.07.2020 количество кредитных договоров в иностранной валюте, которые заключены с физическими лицами и по которым на указанную дату имелась непогашенная задолженность, составляло – 18 610 шт., из них:

• по 15 365 кредитных договоров на указанную дату была просрочка более 90 дней;
• по 12 671 кредитным договорам обеспечение попадало под определение "единственного жилья"; это же количество договоров попадало под действие моратория;
• по 5 287 кредитным договорам прекратилось обслуживание (платежи) после введения моратория.

В условиях пандемии банки идут навстречу заемщикам, которые оказались в трудном финансовом положении из-за локдауна. Исходя из рекомендаций правительства и НБУ, банки предоставляют каникулы тем, кто обратился, возможность временно приостановить уплату процентов по кредитам на время карантина, неначисление штрафов за просрочку кредитов во время карантина.

Банки продемонстрировали реальные шаги в решении проблемы и готовность к дальнейшему поиску компромиссных решений с клиентами, говорят финансисты.

При этом всем сторонам, причастным к решению или регулированию данного вопроса важно соблюдать разумный баланс интересов как должника, так и кредитора. Ведь без этого никакого доступного и главное массового ипотечного кредитования в Украине ждать не стоит.

Если кредиты можно не возвращать годами, то рисковать деньгами своих вкладчиков банк не будет. А мораторием проблемы не решить, его действие и так сильно затянулось. Нужны цивилизованные правила и гарантии защиты интересов обеих сторон правоотношений, резюмировали нам в одни из банков.

Арендаторов выселят не будут. Но есть нюансы

Юристы предупреждают, что с окончанием действия моратория у банков появятся все правовые основания для выселения.

Кочевым моментом является переход права собственности на имущество, исходя из условий ипотечного договора. Возможны следующие варианты:

• обращение банков к частным исполнителям (продажа на торгах);
• уступки банками права требования (например, коллекторским фирмам);
• при этом выселение возможно на основании решения суда. Если произойдет переход права собственности, соответственно будут основания для принятия судом решения для выселения.

"В соответствии со ст. 40 закона "Об ипотеке", обращение взыскания на переданные в ипотеку жилой дом или жилое помещение является основанием для выселения всех жителей, за исключением нанимателей и членов их семей. Выселение производится в порядке, установленном законом", – заметил в разговоре Евгений Дедов.

После принятия решения об обращении взыскания на переданные в ипотеку жилой дом или жилое помещение путем внесудебного урегулирования на основании договора, все жители обязаны по письменному требованию ипотекодержателя или нового собственника добровольно освободить помещение в течение 1 месяца со дня получения этого требования.

"Если жители не освобождают жилье в установленный или иной согласованный сторонами срок добровольно, их принудительное выселение осуществляется на основании решения суда", – добавил Дедов.

Следует отметить, что лица, проживающие в указанных помещениях на условиях договора найма (аренды), не подлежат выселению, если:

• договор найма (аренды) был заключен до момента заключения ипотечного договора и о наличии такого договора было доведено до сведения ипотекодержателя или такой договор был зарегистрирован в установленном законом порядке;
• договор найма (аренды) был заключен после заключения ипотечного договора по соглашению ипотекодержателя.

Порядок выселения лиц из занимаемого помещения предусматривает действующий на сегодня Жилищный кодекс УССР. В соответствии со ст. 109, выселение из занимаемого жилого помещения допускается по основаниям, установленным законом.

Гражданам, выселяемым из жилых помещений, одновременно предоставляется другое постоянное жилое помещение, за исключением выселения граждан при обращении взыскания на жилые помещения, которые были приобретены ими за счет кредита (займа) банка или другого лица, возвращение которого обеспечено ипотекой соответствующего жилого помещения.

"В таком случае выселения является основанием для предоставления заинтересованным лицам жилых помещений из фондов жилья для временного проживания. Постоянное жилое помещение, предоставляемое лицу, которое выселяют, должно быть указано в решении суда", – говорит Евгений Дедов.